每经记者 王吉力 每经编辑 魏文艺
每天高铁车次达110趟，加上国内首条跨省地铁开通，让上海到江苏昆山变得极为便捷。而对于众多“沪漂”而言，为避开上海高昂的房价，他们不得不选择把家安在有上海“后花园”之称的昆山市。而事实上，在严厉的调控下，昆山同样出台了限购政策，即外地人买房必须提供在昆山缴纳社保或个税的证明。那么，目前昆山楼市现状如何？众多工作在上海、居住在昆山的“沪漂”们是怎样置业的？近日，《每日经济新闻》记者实地探访了昆山房地产市场，并采访了部分“沪漂”。http://www.yixiin.com/spread/
受上海外溢效应的影响，素有上海“后花园”之称的苏州市所辖昆山市，一直是环沪置业的首选。2016年3月，上海升级限购政策，将限购年限由购房之日起前3年内连续缴纳2年社保或个税调整为连续缴纳满5年社保或个税后，昆山楼市迎来高光时刻。
易居研究院数据显示，就在上海升级限购政策的当月，昆山商品住宅成交达112万平方米的“天量”，全年成交593万平方米并创下历史纪录。然而好景不长，当年苏州先后出台并升级限购政策，昆山楼市也随之急转直下，月均成交量由2016年的49.4万平方米，急剧萎缩至2017年的20.4万平方米；2018年月成交量虽小幅增长至21.3万平方米，但依然创了6年来的第二低。
成交量急剧萎缩，开发商和中介的日子都不好过。过去两年的昆山楼市，靠“包装”社保获得购房资格突破限购早已是公开的秘密。不过近日《每日经济新闻》记者在走访昆山楼市时发现，尽管个别开发商和中介依然宣称能通过包装社保获得购房资格，但难度已越来越大。
●“包装”社保还能拿到购房资格吗？
从上海虹桥站乘高铁，最快仅需17分钟就能到达昆山南站，两地每天高铁车次超过110趟，远超环沪的嘉兴等地。此外，正在建设并将与上海地铁11号线无缝对接的苏州轨道交通S1线，让两地早已跳出1小时生活圈的范畴，在同城化的路上越走越近。
便捷的交通、完善的配套、发达的经济，让常年位居全国百强县首位的昆山一直是“沪漂”购房者的首选。
1月22日上午，《每日经济新闻》记者来到昆山南站，看到附近多个建筑工地塔吊林立，一派热闹的施工景象。从昆山南站北出站口出来，沿创业路向东步行5分钟，便来到“中创商业中心”项目营销中心。
“我们这边还没有开盘，暂时还没有出价格。”一名置业顾问告诉记者。当记者询问外地户籍是否能购房时，该置业顾问表示：“目前昆山限购，外地户籍须缴满1年社保才能买住宅。不过我们这个项目是商业项目，有商铺、写字楼，还有loft公寓。如果你买我们的loft公寓，不受限购政策影响。”
从中创商业中心出来，向北沿黄河路步行5分钟，便来到“凯旋门”项目营销中心。记者发现，偌大的营销中心内，除记者和2名置业顾问外并无其他购房者。
“我们项目现在是尾盘，均价18000元/平方米。目前只有几套一楼、二楼的房源，价格在17000元/平方米左右。”一名置业顾问向记者介绍：“外地户籍目前限购，需缴满1年社保。”
“昆山有人才安居政策，人才引进的话能买在这儿买房吗？”对于记者的问题，该置业顾问表示：“人才引进的话，你也需要在昆山本地就业，缴满1个月的社保才能买房。”
当记者询问是否可以通过“包装”社保方式获得购房资格时，该置业顾问表示“不清楚”。
虽然上述置业顾问并未明确告知是否可以通过包装社保获得购房资格，但在附近一家房产中介公司内，多名员工却向《每日经济新闻》记者表示，可以通过包装社保获得购房资格。
“只要愿意花钱，社保可以办下来。”该中介公司员工告诉记者：“‘办理’社保，如果自己去跑手续的话，需要5000块的手续费，大概要跑2、3次。当然你也可以委托我们找人给你包装，大概要1万多、不到2万块钱。”
然而在昆山市花桥镇，记者走访多家中介时却得到了完全不同的答案。http://www.yixiin.com/news/
“听说从1月开始全国社保联网了，现在包装社保拿购房资格应该行不通了。”花桥镇沿湖大道上多家中介公司员工并不确定地向记者表示。在电话询问“专业人士”后，上述中介无一例外、肯定地向记者表示：“不能通过包装社保拿到购房资格。”
●首付分期能否变相突破限购？
“我们之前有很多客户都跟你一样，在上海上班，在上海交社保，通过包装社保后在花桥买房。”上述位于花桥镇的中介公司员工告诉《每日经济新闻》记者：“不过现在来看，你这种情况肯定是买不了二手房了。除非你将上海的社保停掉，在昆山交社保获得购房资格。”
在中介公司员工看来，虽然自己难以通过包装社保帮购房者拿到购房资格，但家大业大的开发商则有能力通过帮购房者包装社保拿购房资格来卖房。
“我建议你还是去看看新房。”该中介人士对记者说道。
花桥镇绿地大道集善路附近一楼盘旁，部分中介经纪人在路边“拉客”
随后，该中介公司员工带着记者来到了位于绿地大道与薛兆路交汇处的“嘉宝梦之悦”项目营销中心。“项目是一房一价，均价在23000元/平方米左右，物业费2.35元/平方米/月。”一名置业顾问记者介绍了项目的区位、规划等情况。
当天虽然是工作日，但前业看房的人并不少。据记者观察，在不到一个小时的时间内，前来看房的客户达十几组。
当《每日经济新闻》记者询问外地户籍是否能买房时，该置业顾问表示，可以通过包装社保的方式拿购房资格。
“我也听说现在通过包装社保拿购房资格有难度，但目前我还没有接到正式通知。”该置业顾问告诉记者：“不过你要另外向中介支付2万元的中介费，我们也要找中介。”
随后该置业顾问向记者推荐了一套位于5层的2居室，“面积87平方米，总价大概在192万元。如果是购买首套房，首付三成，目前贷款利率上浮30%。”
尽管该置业顾问表示可以通过中介代办社保拿到购房资格，但其建议记者分期支付首付款。
“也就是说签认购协议当天支付两成首付，如果一年后你的社保能审核通过并拿到购房资格，再支付余下的一成首付签购房合同。”该置业顾问同时向记者表示，现在首套房贷利率上浮30%已经很高，一年后如果贷款利率下降再签合同的话会“更划算”。
在记者询问能否确定通过包装社保获得购房资格时，上述楼盘置业顾问表示：“如果到时候没有通过社保审核，我们会把已支付的两成首付款退给你。”
●官方：外地人购房必须在苏州缴纳社保
多位市场分析人士在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，当前上海房价相对较高，限购政策较严，一部分有购房需求或没有购房资格的人会选择到昆山这类环沪城市置业。虽然购房者有买房需求，开发商有卖房意愿，但受限于昆山的限购政策，供需双方并不能达成交易，这也催生了各类违规代办社保、分期首付等乱象。
“一方面是上海、苏州地铁连通的利好因素，配套比较成熟的昆山在环沪置业上占据优势。另一方面，在当前楼市低迷的行情下，开发商也不会放弃代办社保、分期首付的营销机会。”易居研究院知库中心研究总监严跃进告诉记者。不过他也提醒，上述交易能否最终达成存在较大不确定性，很容易引起购房纠纷。
《每日经济新闻》记者注意到，去年8月份苏州开展了为期4个月的楼市乱象专项整治行动；今年1月12日苏州再次出台文件，继续开展为期4个月的楼市乱象专项整治行动，而红顶中介、规避限购政策的灰色产业链等乱象正是此次行动打击的重点。
“目前我们的政策是，外地户籍购房需提供购房之日起前2年内在苏州累计缴纳社会保险或个人所得税满1年的缴纳证明原件。”昆山市房产交易中心工作人员在接受《每日经济新闻》记者采访时表示：“外地户籍的在昆山购房，必须在苏州缴纳社保。”