特约撰稿毛中楠 本报记者郑娜 刘颂辉上海报道
借款近800亿元的厦门建发股份有限公司（600153.SH，以下简称“建发股份”）正面临着来自各方的压力。
2019年前四个月，建发股份借着较为宽松的融资环境，频繁发债。公告显示，2019年1~4月，建发股份及子公司通过发行公司债和债券融资工具累计新增借款51.05亿元，通过银行贷款112.04亿元。截至4月末，建发股份未经审计的借款余额达794.42亿元。值得一提的是，借新还旧多次出现在建发股份的募资用途中。http://www.yixiin.com/news/
不过，融资环境在5月份骤然生变，数据显示，房企整体融资额下降逾五成。但建发股份方面在接受《中国经营报》记者采访时表示：“在资金端，目前为止还是挺充裕的。”
事实上，进入5月份以来，建发股份融资动作明显减少，而其三年前拿下的上海地王项目终于在近期低价入市。记者走访发现，建发股份2016年在上海宝山顾村拿下的地块，于6月12日认筹，其现阶段推出的高层住宅，均价约为6万元/平方米；而当初建发股份拍下该地块时，其可售面积楼板价高达6.68万元/平方米。
记者就融资成本、新项目入市等问题致函建发股份，截至发稿，未收到其进一步回复。
地王“亏本”入市？
据了解，该楼盘曾报备过8.8万元/平方米的价格，但因为限价等原因一直未能批复。
在经历了停工、失火等风波后，建发股份2016年8月拿下的上海宝山区顾村镇地块，终于进入认筹阶段，开始入市。
6月11日，记者以购房者的身份实地走访了建发股份该“地王”项目，即位于上海市宝山区富长路与联谊路交叉口的央玺项目。在项目一侧，记者看到有工人在更换宣传广告，广告幕布上印着该广告的更新时间为2019年6月。
在售楼处，销售人员告诉记者，此次加推的项目为85平方米及95平方米的高层，总计房源344套，均价6万元/平方米左右，价格范围在5.8万元/平方米~6.6万元/平方米。
时间倒回到2016年8月，建发、中粮联合体以67.9亿元的成交价格竞得了上海宝山顾村N12-1101单元06-01地块，楼板价53727元/平方米，溢价率115%。
事实上，该地块出让政策颇苛刻。公开信息显示，该项目全装修比例为60%以上，中小户型比例不低于60%，地上建筑限高50米，同时，须配建5%保障性住房，并且自持15%的住宅物业用于租赁。以此计，该项目可售商品住宅的楼板价约为66852元/平方米。
建发股份方面也曾作出过“挣扎”。另据了解，该楼盘曾报备过8.8万元/平方米的价格，但因为限价等原因一直未能批复，于是选择低价甚至“亏本”入市。
值得一提的是，该项目包括约10栋高层公寓及约20栋别墅。记者在施工现场一侧的出入口处看到了施工铭牌，其上显示竣工日期为2018年11月。以此计算，该项目已逾期半年。
事实上，上述销售人员介绍时表示，当前在推的高层项目，实际交房要等到2020年。至于目前尚未封顶的别墅部分，何时可完工开盘尚不确定。
销售人员介绍，该项目先进行高层的销售，最后才会推出别墅。另据接近项目人士透露，现阶段主推高层，未来则会将溢价押宝在别墅上面。
据悉，此次开盘推出约344套房源。若以均价6万元、平均面积90平方米计，当前推出的总货值约为18亿元。建发股份2018年年报披露，该项目总投资额（扣税）约为91.86亿元，报告期实际投资额（扣税）约为7.86亿元，建发股份在该项目中权益占比约38%。
不过，根据土地规划，该地块总计70210.4平方米，容积率为1.8，则实际建面在126000平方米左右，如若将前述的“灵活面积”计入产证面积，则可分配给别墅的建面将“捉襟见肘”。
而在样板间内，记者注意到有多处“灵活”使用的面积，如交房后将飘窗部分敲掉，可多增加数平米的面积；阳台也可自行封起来，当成独立的小房间使用。如此算来，约有10平方米的面积是不计入房产证而附送给业主的。
记者在位于上海市宝山区联谊路富长路交叉口的建发央玺得知：由于限价原因，首批推出的344套房源均价为6万元左右/平方米。 毛中楠/摄影
频繁借新还旧
据披露，2019年以来，建发房产先后进行了4次融资，共计筹集资金34.5亿元。
不完全统计显示，2019年前4个月，建发股份及其旗下公司先后发布了8次融资公告，共计融资金额达69.5亿元。其中，建发房地产集团有限公司（以下简称“建发房产”）、联发集团有限公司（以下简称“联发集团”）为建发股份旗下运营房地产开发业务的子公司。
建发股份公告披露，截至2019年4月末，其未经审计借款余额为794.42亿元，累计新增借款金额为156.09亿元。2019年1~4月累计新增借款占上年末净资产比例为28.68%。建发股份的负债总额也在持续攀升，截至2019年一季度末，该数字达到1883.43亿元，与2018年末的1630.36亿元相比增加了约253亿元。
其中，建发房产、联发集团的募集资金多用于偿还借款。
据披露，2019年以来，建发房产先后进行了4次融资，共计筹集资金34.5亿元，其中有29.5亿元用于偿还金融机构借款，另有5亿元用于普通商品住房项目建设。联发集团在2019年发行的两期超短融，共计融资金额20亿元，分别用于归还存量超短期融资券及银行借款等。
事实上，借新还旧是建发股份的惯常操作。5月11日，建发股份披露了公开发行公司债券预案公告，其本次拟发行的债券规模不超过人民币50亿元，并拟用于补充流动资金、偿还有息债务及适用的法律法规允许的其他用途。
在5月23日举行的2018年年度股东大会上，上述公司债发行预案获得通过。在此次股东大会上，同时获得通过的还有一项《关于申请发行不超过100亿元人民币超短期融资券的议案》。
建发股份表示，其于2017年向中国银行间市场交易商协会申请注册的100亿元人民币超短期融资券发行额度即将于2019年10月26日到期，为了拓宽融资渠道，优化公司债务结构，其拟向中国银行间市场交易商协会申请注册100亿元人民币的超短期融资券发行额度，并根据市场情况以及公司资金需求在上述额度内分期发行。
在融资成本方面，建发股份方面告诉记者：“我们超短融利率基本上都挺低的，相较于其他房企，特别是民营企业来说是挺低的。”招商证券研报显示，截至2018年地产业务平均融资成本约5%~6.5%。
财经评论员严跃进指出，房企如果后续资金压力大，还是要坚持积极去库存的导向，同时对于部分项目，适当转让部分股权，也是可以降低投资风险的。
业绩波动存隐忧
事实上，为建发股份贡献了巨额营收的供应链业务，其盈利能力并不理想。
除了融资方面的压力之外，建发股份近来还承受着业绩下行的压力。
数据显示，截至2019年一季度末，建发股份实现归属于上市公司股东的净利润为4.4亿元，同比下滑24.36%；扣非净利润为3.7亿元，同比下滑17.48%；其中，其实现毛利23.71亿元，同比下滑2.1%；毛利率为4.4%，也同比下滑0.6个百分点。
华泰证券研报指出，由于地产业务集中于第四季度结算，其预计2019年一季度收入大部分来自供应链业务，增速明显低于2018年25.2%的业绩增速。
事实上，为建发股份贡献了巨额营收的供应链业务，其盈利能力并不理想。据披露，2015年~2017年间，建发股份供应链运营业务毛利率分别为3.68%、3.79%和3.06%，低于贸易行业企业绩效标准平均值。而该业务的毛利率在2018年进一步下挫0.18个百分点，至2.88%。
建发股份盈利主力还是在于地产业务。据披露，2018年，建发股份的地产业务实现突破，营收405.79亿元，同比大幅增长38.71%，毛利率实现35.37%，同比增长8.85个百分点。
不过，地产业绩快速提升的原因则在于2018年建发股份一级开发业务出让两幅地块，成交价分别为57亿元、38.05亿元。招商证券研报显示，两幅地块的出让贡献归母净利近14亿元，占比约30%。
值得一提的是，建发房产在2018年逐步调整组织架构，在业务定位上与其控股子公司建发国际投资集团有限公司（HK.01908，以下简称“建发国际集团”）进行了一定的划分，其中作为母公司的建发房产未来主要负责土地一级开发、商业运营等业务板块，建发国际集团未来主要负责房地产开发、物业管理及新兴投资业务。
建发股份也在年报中指出，土地一级开发业务自2007年开展至今，累计投入大量资金，2014至2017年期间无地块出让。由于土地一级开发业务的行业特性，多年的经营成果有可能集中体现在单个会计年度。这也意味着，未来建发房产的业绩可能产生较大波动。
而着力进行房地产开发的建发国际集团近来拿地动作频频。不完全统计显示，2019年至今，建发国际集团先后在莆田、珠海、福州、南平、漳州、漳浦、南宁等地，取得7幅地块，共计斥资约82亿元。
建发国际集团也在4月26日完成了股份配售及股份认购，共募集资金总额4.95亿港元，募集资金净额约4.83亿港元。http://www.yixiin.com/photo/