长江商报消息●长江商报记者宋金深圳报道
作为曾经的“招保万金”，招商蛇口(001979.SZ)正渐渐脱离房企第一梯队阵容，其掌门人孙承铭不得不面对主营放缓、营收锐减、负债猛增、转型收效甚微的一连串尴尬局面。
据招商蛇口披露的一季度财务报告显示，报告期内实现营业收入43.50亿元，同比减少53.71%；实现归属上市公司股东的净利润26.26亿元，同比减少55.03%。归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润26.05亿元，同比减少48.79%。而2018年一季度该公司实现归母净利润58.41亿元。
业绩下滑的同时，长江商报记者梳理发现，招商蛇口总负债连续5年上涨，资产负债率连续3年上涨。截止2019年3月31日，负债合计3264.48亿元，资产负债率为73.29%，货币资金仅为623.62亿元。
此外，招商蛇口的主营业务为社区开发与运营，此部分为该公司贡献了88%以上的收入。公司公告显示，招商蛇口的房地产业务收入增速已经连续三年下滑。2016年至2018年，招商蛇口社区开发与运营业务收入增速分别为33.9%、18.69%和13.97%。
主业增速放缓的同时，投资收益比重加大，近4年投资收益增长超过10倍，Wind数据显示，2015--2018年招商蛇口投资收益分别为5.85亿元、42.03亿元、29.1亿元、65.48亿元。2018年占归母净利润的42.97%。财务费用也增长较高，2018年财务费用高达24.84亿元，同比增长180.73%。
“从业绩下滑来说，说明资产重组后企业调整还不到位，一方面是受到行业降温的影响，另一方面也不排除此类企业内部重组后，沟通成本增加，类似费用等压力上升，这都会削弱相应的利润空间。”财经评论员严跃进对长江商报记者表示。
一季度营收净利双降超50%
招商蛇口创立于1979年。2015年12月30日，招商蛇口吸收合并招商地产实现无先例重组上市，打造了国企改革的典范和中国资本市场创新标杆。在2017年冲进“千亿”俱乐部，2018年，招商蛇口房地产销售额为1680亿元，在所有房企中排行第12位。
日前，招商蛇口业绩公告显示，5月单月，实现签约销售金额102.13亿元，同比增加14.48%；1-5月内，招商蛇口累计实现签约销售金额519.17亿元，同比增加20.01%。中原地产研究中心统计数据显示，截止到6月12日，共有32家房企公布业绩报告，32家销售金额共计19343亿，同比上涨幅度达33%，显然，低于行业增速水平。
财经评论员肖磊向长江商报记者指出，从整个公司发展的角度看，实际上也是跟招商蛇口的上游资本运作有一定关系，包括设立地产基金，引入投资等等，这些活动会在一个时间段内形成财务上的诸多波动性。另外在转型的过程中，整个成本和项目开发实际上会受到一定影响。
招商蛇口表示，此次一季度收入下滑是受工程节点铺排影响，报告期内结转面积下降，导致营业收入同比下降。公司2019年竣工面积预计将达1000万平方米，但年度内分布不均衡，竣工以及结转量大多集中在下半年。
负债攀升现金流骤降
业绩下滑的同时资金压力渐显。财报显示，今年一季度总负债3264.48亿元，同比增长25.47%。一季度负债率为73.92%，较去年同期有所增长。其中递延所得税负债增长明显，一季度为12.08亿元，较上年度末增加163.61%，增长因为丧失控制权收益形成的递延所得税负债。
现金流也急剧下滑，财报显示，一季度经营活动产生的现金流量净额-89.65亿元，同比上升2.58%。筹资活动产生的现金流量净额57.19亿元，同比减少44.01%，因为返还少数股东款项增加。一季度投资活动产生的现金流量净额-17.51亿元，同比减少440.1%，主要因为项目整体转让获取的现金净额减少。
值得注意的是，近年招商蛇口投资收益比重加大，近4年投资收益增长超过10倍，2018年占归母净利42.97%。Wind数据显示，2015年招商蛇口投资收益还只有5.85亿元，但2016年至2018年间，该公司投资收益分别达到了42.03亿元、29.1亿元和65.48亿元。
肖磊指出，投资收益实际上也是一种转型的结果，目前看由于业务结构的转型，投资收益增长较为明显，但跟房地产业务相比，投资收益实际上存在较大的不可控性，而且很多时候是被动收益，这会给企业增加一些不确定性风险，对风控的要求比较高，整体管理执行成本可能会不降反升。
此外，变卖公司也成为招商蛇口投资收益的主要来源，关联公司频频闪现在转让资产的接盘方中。2017年，招商蛇口分别以27.64亿元和20.59亿元向胜联投资有限公司（以下简称“胜联投资”）出售了高立企业有限公司和长诚企业有限公司，分别获得了13.86亿元和10.32亿元的投资收益；2018年招商蛇口完成出售上海招商局大厦、上海招商局广场及北京招商局大厦3项资产，实现转让收益净额33.11亿元；2019年一季度，招商蛇口子公司深圳市乐艺置业有限公司、深圳市商启置业有限公司增资扩股转让51%股权扣税后产生净收益22.5亿元，为利润主要来源。
或分拆资产上市
2015年12月30日，招商蛇口吸收合并招商地产实现重组上市，重组上市后，招商蛇口开始谋求转型。
与此同时，招商蛇口开始进行资本化运作，今年4月28日，中航善达（000043.SZ）发布《发行股份购买资产暨关联交易预案》透露，中航善达发行股份购买招商局物业管理有限公司100%股权的发行价确定是7.9元/股，为定价基准日前60个交易日股票均价的90%。
资料显示，中航善达为目前A股市场仅有的两家主业为物业管理的上市公司，招商物业则是招商蛇口旗下的一家物业管理与服务公司。
招商物业是否借壳中航善达实现上市计划？业内认为，此次股权收购不排除招商物业曲线上市的计划，但若想真正实现借壳上市，仍需时日。
严跃进向长江商报记者表示，分拆上市总体上值得肯定，物业企业上市，利好专业化发展。同时对于多元化的发展来说，也可以降低相关成本。从实际过程看，招商蛇口在园区物业管理方面其实也是有较大优势的。