原创： 杨柘 斑马消费
闽系房企”加速分化：人事变动频繁，增速齐齐放缓
过去几年，以高周转、高杠杆和高负债模式迅速崛起的闽系上市房企，成为国内房地产市场不可轻视的一股势力，如今，这些房企开始出现分化迹象。
斑马消费梳理了13家闽系上市房企经营情况后发现，在新形势下，不再一味埋头做大规模，大多都在主动降杠杆，守住安全发展的底线。
上述大多数房企增速已经明显放缓，部分房企里高管人员流动更加频繁。
一贯以“激进”著称的闽系房企，失去狼性之后，将如何在行业立足?
闽系房企人事变动加速
最近几年，在闽系上市房企里，部分房企的高管人员流动较为频繁。
斑马消费梳理发现，在13家闽系上市房企当中，高管人员流动频繁主要出现在禹洲地产、弘阳地产、正荣地产、泰禾集团和阳光城等房企。
在资金密集型的房地产企业，财务总监负责公司内部财务管理，更多的精力放在为融资、保障企业现金流等方面。
在闽系房企从激进扩张到主动寻求有质量发展的趋势下，各家房企核心岗位——财务总监短期内走马灯式更迭。
最期待挺进千亿的禹洲地产(01628.HK)，财务总监在16个月内，3次变动。
2018年4月，公司原财务总监许进业辞任，加盟华南城(01668.HK)，继任者黄展鸿干到2019年7月辞职，加盟大发地产(06111.HK)任职副总裁。随后，邱于?接任。邱曾在2008年10月至2015年3月任公司副总裁、首席财务官及公司秘书，此次是再度回归。
2018年，跨进千亿门槛的正荣地产(06158.HK)也出现财务总监变动，当年11月12日，谈铭恒辞任公司财务总监及联席秘书。
3天后，公司委任陈伟健为公司财务总监，37岁的陈伟健是公司执行董事兼副总裁。2018年8月才加入正荣，此前先后任职新城发展控股(01030.HK)执行董事、副总裁，时代中国(01233.HK)财务总监。
在所有闽系上市房企中，泰禾集团(000732.SZ)高管流动最为频繁，仅财务总监一职就一年两变。2018年，公司副总、财务总监罗俊辞职加盟中梁控股(02772.HK)，2019年1月，接任者李斌也辞任。
从去年开始资金危机之后，泰禾集团高管层就流失严重。从2018年7月至2019年4月，先后3位副总辞任。尤其是，今年4月末副总张晋元辞任为外界所关注。张随后加入天润置地任总裁。
相比外聘职业经理人，从内部提拔高管更能得心应手，融信中国(03301.HK)老板欧宗洪深得其解。今年3月，负责开拓、运营杭州市场的老员工余丽娟被委任为公司执行董事，6月被任命为公司总裁，成为闽系上市房企中唯一一位女性总裁。
弘阳地产(01996.HK)老板曾焕沙做建材市场发迹，企业扩张中急需财务背景的高管，今年7月5日，任职公司首席财务官兼秘书的雷伟彬被委任为执行董事、副总裁及提名委员会委员。45岁的雷伟彬曾有在时代中国、雅居乐集团担任财务总监的经历。
颇为顺理成章的是为下一代“接班”铺垫，2018年10月，禹洲地产委任林禹芳为执行董事，林系公司董事局主席林龙安之女;世茂房地产(00813.HK)的许世坛，在公司各部门摸爬滚打20年，2019年他终于被其父许荣茂扶上公司总裁之位。
比较耐人寻味的是阳光城(000671.SZ)的朱荣斌和吴建斌，二人均有在中海地产任职多年经历。
早前二人一前一后进入碧桂园(02007.HK)高层，2017年，受阳光城老板林腾蛟之邀，两人又一前一后加入阳光城，分别就任公司执行董事长和分管财务、证券业务副总裁，二人“带来”高周转模式， 助阳光城在2018年销售金额超千亿元。
激进过后，普遍小心谨慎
依赖高杠杆、高周转和高负债，短时间内获得规模性增长，正荣地产、融信中国等闽系房企的崛起，基本都这样的共性。
在这种商业模式下，这些房企几乎是背着“包袱”狂奔，最近几年才逐渐放缓。
泰禾集团是闽系上市房企激进派代表，巅峰时期的2016年，其净负债率高达360%，到今年一季度末仍高达279.2%。融信中国、正荣地产等企业也是如此，在楼市频繁调控和融资收紧叠加效应影响下，各个房企都在转变策略以降风险。
2018年，正荣地产年销售额突破千亿，达到1080亿元，当年末净负债率为74%，而上年末为183.2%，降速明显。公司的定位也从高速发展转向高质量发展。
2018年，融信中国净负债率140%，2019年中期，净负债率已降至77%左右。公司总裁余丽娟对此还不太满意，她曾对外表示，公司将继续下调公司净负债率指标，并通过两年时间优化债务架构，将安全边界进一步提升。
减少债务、降低杠杆，是闽系房企目前一致性动作，随着时间窗口越来越小，这些企业越来越紧迫，都怕资金危机砸到自家头上。
毕竟，泰禾集团从去年出现资金危局至今未决，已经给同行们上了生动的一课。
2019年上半年，泰禾集团未新增一宗土地，靠卖项目卖地卖股权等方式，偿还掉338亿元债务。
斑马消费梳理发现，截止今年6月末，泰禾集团债务总额仍高达2091亿元。东方金诚评级报告显示，公司在2019年至2021年，将迎来集中偿付高峰，偿付债务规模超千亿元。
截止6月末，禹洲地产、弘阳地产、世茂房地产、旭辉控股和力高集团(01622.HK)负债，同比分别增长41.08%、104.83%、32.46%、33.71%和58.75%，其他房企均有不同程度增长。
从已披露的2019中期业绩来看，13家闽系房企中，除中骏集团控股(01966.HK)、三盛控股(02183.HK)外，其它均增速放缓。
2019年中期业绩显示，融信中国实现销售额566.77亿元，同比增长3.94%，上年同期销售增速为75.7%;
今年上半年，弘阳地产实现销售额302.5亿元，同比增长42.7%，上年同期增速为188.4%;阳光城上半年增速为28%，上年同期增速76.88%;
世茂房地产在今年上半年实现销售额1003.4亿元，同比增长38.7%，上年同期增速为66.5%;
正荣地产放缓更加明显，2018年上半年的增速为170%，今年同期降至不到1%，销售额586.07亿元。
泰禾集团就更惨了，出现倒退式发展，今年上半年销售增速为-30%以上。
这些曾经如狼似虎的房企收获发展规模之后，开始变得小心翼翼，不再盲目追求规模，而是寻求安全、有质量的发展。
阳光城执行董事长朱荣斌此前曾对外说，“底线是保证公司安全运营”，公司既要保证发展，又要在负债方面规避风险。阳光城从融资驱动转向经营驱动，现金流转向通过销售补充，公司销售回款率接近80%，在闽系房企中已是较高水平。
差距正在拉开
斑马消费梳理发现，高速增长放缓后，13家闽系上市房企已出现分化的迹象。
从2019中期业绩来看，虽然各家业绩各有差异，但已形成了一部分房企继续领跑，一部分房企追赶的梯队局面。
斑马消费统计发现，世茂房地产、阳光城、正荣地产、融信中国及旭辉控股，已形成闽系房企第一梯队。
2019年上半年，上述5家房企销售金额均在500亿元以上。其中，世茂房地产是唯一一家半年销售金额超过千亿、净利润超过50亿元的房企。
根据2019中期业绩数据，世茂房地产、阳光城、旭辉控股、正荣地产和融信中国，合约销售金额分别为1003.4亿元、700.1亿元、884.4亿元、586.07亿元和566.77亿元，合计3740.74亿元，占比13家闽系上市房企总销售金额5214.54亿元的71.74%。
在营业额方面，截止6月末，上述5家企业合计实现营业额1393.95亿元，净利润合计142.89亿元，分别占比13家闽系上市房企总营业额和净利润的60.77%和66.24%。
从土地储备总量上来看，截止6月末，上述5家房企土地储备总量达到2.24亿平方米，占13家房企土地总储备量的62.92%。
2019年中报显示，土地总储备量最多的房企分别是世茂房地产、旭辉控股、阳光城，分别拥有土地储备量6407万平方米、6300万平方米和4396.59万平方米，合计占13家房企土地储备总量的48%。
除此之外，弘阳地产、泰禾集团和中骏集团控股销售额均在300亿元以上，今年上半年，分别实现销售额302.5亿元、373.9亿元(乐居财经数据)和370.28亿元。
泰禾集团从第一阵营跌落，主要是高速扩张、实施高端化产品策略后去化周期长，2018年末存货周转次数仅0.14，远低于行业均值。
禹洲地产一向寻求稳健发展，成为唯一一家徘徊在200亿元至300亿元区间的闽系房企，截止今年6月，公司实现销售额284.74亿元。今年上半年新增土地153.44万平方米，位于13家闽系上市房企倒数第二的位置。
受楼市调控频繁影响，部分闽系上市房企已开始布局多元化，斑马消费发现，旭辉控股、泰禾集团、中骏集团控股及世茂房地产等均已涉足非房地产业务。
这些闽系房企多元化路径总体较为传统，主要是配合房产主业，首先涉足商业地产和物业服务领域。
旭辉控股将商业地产作为公司业务的一部分，从纯开发销售向开发销售和自持收租发展，其还涉及物业、工程建设、教育和金融等领域。公司总裁林峰此前对外表示，希望未来租金占比达到收入的3成比例。
泰禾集团涉足领域不仅有商业、特色小镇，还在金融、养老、酒店等领域布局。中骏集团控股的策略偏重于长租公寓领域，预计2020年实现长租公寓5万间。
闽系房企带头大哥世茂房地产的业务条线更为清晰，除了房地产，还向酒店、商业、娱乐、文化和服务等业务领域推进。
截止目前，各家房企营业收入仍依赖于房地产主业，多元化业务短期内尚难成为业绩主力。