近两年，长租公寓运营商寻求上市的传闻时有发生，但大都是“只闻其声、不见其人”。最近，终于有一家长租公寓公司有可能在美国上市了。http://cn.yixiin.com/news/
10月8日，青客公寓在美国证监会官网披露了IPO招股书，成为国内首家准备上市的长租公寓运营商。招股书显示，青客公寓拟在纳斯达克上市，计划融资1亿美元。
据招股书显示，青客公寓最近两年半累计亏损约为11.17亿元（人民币，下同）。对于连续亏损的青客公寓来说，此番能否成功上市，已成为一个生死攸关的问题。
高速扩张下的隐患
公开资料显示，青客公寓成立于2012年。截至2019年6月30日，青客公寓旗下共有96854间房源。以房间规模计算，青客公寓是国内第三大长租公寓运营商，仅次于自如和蛋壳。
从创业之初的940间房，到申请IPO时的9万多间房，青客公寓过去6年在规模发展的同时，也留下了不少隐患。
首先，盈利遥遥无期。
据招股书显示，青客公寓2017年、2018年的营业收入为5.23亿元、8.9亿元，同期利润为-2.45亿元和-4.98亿元。而在2019年上半年，青客公寓的亏损已达3.73亿元。按照这个势头，青客公寓2019年全年的亏损恐将进一步拉大。
与此同时，青客公寓的账面资金也难撑起公司的烧钱速度。
财务数据显示，截至2019年6月30日，青客公寓的账上现金、现金等价物和限制性现金合计4.5亿元。按照2018年烧掉5.8亿元的情况来看，青客公寓的现金流难再维持一年，通过上市等渠道融资已经迫在眉睫。
其次，关于公司的负面消息不断。
黑猫投诉显示，截至今年6月底，有关青客公寓的投诉共有505项，投诉内容多为与租客有关的收费不透明、房租难退、消费分期等合同纠纷。
这其中，消费分期更是青客公寓被投诉的“重灾区”。
据招股书，青客公寓主要采用“租金打折”的方式吸引租客向其合作的金融机构借款，预付半年房租的折扣为5%，预付全年房租的折扣为10%，租客如果有资金压力，可申请向青客公寓合作的金融机构办理消费分期，最长能办理26个月的分期贷款，申请通过后，金融机构将款项一次性打到青客公寓账户，租客每个月再按分期的金额归还给金融机构。
对租客来说，一旦消费分期还不上，则面临信用违约的风险。还有租客表示，签约的时候，根本不清楚消费分期的明细，在向金融机构还款的时候才发现费用太高，这种情况导致纠纷不断。
据招股书显示，截至2019年6月底，青客公寓与11家金融机构合作提供消费分期，同时有65.2%的租客采用了消费分期，如此大面积租客分期，也增加了青客公寓被投诉的几率。
“二房东”模式恐影响估值
前面说到，租客申请消费分期成功后，金融机构会将款项直接打到长租公寓的账户，而这笔钱也是长租公寓运营商持续发展的助推剂。
据招股书披露，截至2019年6月底，青客公寓收到的预付租金总额为7.9亿元，扣除其他费用，沉淀下来的预付租金约有5亿元，这部分资金也成了青客公寓的主要收入来源。
有专家认为，在长租公寓主导的消费分期模式下，极大的挖掘了租客的借贷需求，让他们用自身的信用帮助长租公寓运营商融资，一旦租客还不上或长租公寓暴雷，就可能给租客带来征信逾期等方面的影响。
而在有爱公寓、杭州鼎家、寓见公寓等品牌连续暴雷的情况下，长租公寓的“二房东”模式能否持续，也引发了行业讨论。
监测数据显示，目前国内20个重点城市的公寓租金回报率只有1%至3%，低于办公租金4%至6%的回报率。乐伽公寓在宣布破产的公开信中就曾表示，作为“二房东”，长租公寓的投资周期长、运营成本高、盈利难，长租公寓行业的“高进低出”存在巨大缺陷。
与此同时，长租公寓还受续租率降低的困扰。据招股书显示，截至今年6月30日，青客公寓与租客签订的平均合同期限为11.7个月，其中有47.3%的租客在合同到期前选择退租，只有5.1%的租客进行续租。同时，平均11.7个月的租房周期，与租金贷的最长26个月之间存在较大的期限错配问题，如果租客在终止租房后想要提前终止借款合约，也极易引发借贷纠纷。
此外，续租率低也可能对青客公寓的估值造成影响。
就在前不久，共享办公运营商WeWork因为估值太低放弃了IPO，而造成WeWork估值低的主要原因就是租客流动性太高。事实上这也是长租公寓行业面临的普遍问题。作为前车之鉴，WeWork 的IPO失利也可能影响美国资本市场对青客公寓的判断。
就在青客公寓赴美IPO的同时，又传出杭州喔客公寓拖欠房东租金的消息。
《投资者攻略》发现，一阵风口过后，近两年已有20多个长租公寓品牌关门歇业，目前市场只剩下自如、蛋壳、青客等几个寡头。而对已经完成4轮融资的青客公寓来说，能否上市，已经成了一个生死攸关的问题。（投资者攻略出品）■
《投资者攻略》张伟