“‘认房不认贷’落地第一周，我卡在了变成首套房的路上”
挂牌量激增、网签量却保持平稳;带看量倍增、现场成交量却未能保持首日的高“下定”……“认房不认贷”在北京落地首周后，北京商报记者走访市场、头部机构、对话一线经纪人与购房者发现，在过去的一周里，北京二手房的日均网签量304套，与新政前持平，前5天的现场成交确实出现4500套左右的高量，但却呈现出逐日大幅下滑的趋势。挂牌量更是猛增了6000-8000套。不少小业主与购房者、经纪人对市场的判断存在较大分歧，部分置换需求的卖家卡在了“变成首套房”的路上。
网签：日均成交304套，与新政前持平
尽管不断有“小业主提价”、市场火热的消息传出，但“认房不认贷”落地第一周的北京二手房市场，在两大头部机构一线经纪人看来，更多的是平稳。
来自诸葛找房提供的网签数据显示，“认房不认贷”落地首周，北京二手房网签量1824套，日均成交304套，与8月每周的日均成交比，大致相当。
这个数据并不意外。二手房从交易下定金、签合同到网签间的时间差，让新政的效应并没有那么快体现在网签上。但从机构提供给北京商报记者前5天的实际“下单”量看，5天共计4500套的门店预定量确实“猛增了一把”。
“但这些预定不会一下子转化成网签，个体周期不同，消化也不同。”某头部机构信息部负责人透露，从目前后台数据看，订单转网签的周期在今年3月后不断被拉长，2个月算比较快的，一旦涉及连环单，数据转化的周期则无法确认。
据他透露，目前首周下定的客户，多为老客户转化，相当于“等着松绑政策落地”的那批人，在这部分人群中，八成以上属于置换需求，其中绝大部分需要置换的房源由于上半年的市场过差，并没有完成置换。“说白了，他们都要先把手里的房子卖出去，变成首套房。”
但多位一线大区的经理证实，新政落地后首周的咨询量、带看量确实成倍增长，但实际流动性并没有解决，在这样的情况下，订单转化的周期无法估量。“好消息就是，无论转化周期有多久，至少大家还是出手了，二手房和新房不同，违约成本比较高，所以后期的转化大部分属于时间和置换者的成本考量问题。”
诸葛数据研究中心高级分析师陈霄指出，通常来看，网签数据具有滞后性，因此短期内尚不能看出数据端的变化，预计9月在成交数据上将会有所显现。而从市场先行指标情绪指数来看，9月1日北京官宣执行“认房不认贷”政策后，市场情绪获得明显提振，根据诸葛数据研究中心建立的情绪指数模型，第36周(8月28日-9月3日)北京市场情绪指数达到-0.69，较前一周上升0.17，扭转了下降的态势。
根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年8月，重点50城市场情绪指数为-0.78，较上月下降0.05，连续6个月回落，处于观望区间低位，接近低迷区间边界。8月市场情绪指数几近触底，达到近年来的低谷，8月下旬以来，住建部等多部门接连祭出救市大招，包括统一下调首套房和二手房首付比例下限以及降低存量首套房贷利率等，北上广深以及成都、长沙、武汉、佛山等核心一二线城市相继官宣执行“认房不认贷”政策，楼市松绑政策小高峰到来，市场即将迈入复苏周期。市场情绪目前已经降至历史低谷，预计下月有望迎来触底反弹。
价格：“‘认房不认贷’后，中介还给我降价120万”
但置换者在这个时候，也表现出了自己的纠结。
1030万元，两周内可卖。当楼下的头部中介给宁文报出这个价格，宁文直接挂了电话。
宁文的房子位于北京市东城区的和平里，虽然教育配套在和平里处于末尾，但2007年的房子放在老破小林立的和平里，也属稀缺，89平方米的西南两居室，也算三口之家核心区不错的配置，加上多校划片后和平里的强势，怎么看都算是个不错的房源。
这次换房用宁文自己的话说，属于“被动换房”，公司搬家，大厂每天加班到11点，确实通勤时间吃不消，加上没娃，留个东城排名前列的学区房没啥用。
宁文在“认房不认贷”前曾经挂过一次，1150万是当时这个报价1030万的经纪人给出的建议价，小区里其他两套同户型、楼层、装修均不如自己的，中介的建议是1100万。
在“认房不认贷”后，再次挂牌建议价格被直接降了120万，宁文确实难以接受。一方面，1000万是宁文三年前买这套房子的总成本，因为是二类经适房，当时的税费成本占了一大块。另一方面，在宁文的理解中，“认房不认贷”在北京全量执行，意味着政策底已经来临，市场底应该随之而来。
在陈霄看来，想要卖掉房子的多为改善型客群，在成交上遇阻，可能是接盘的刚需群体不足，同时，居民预期收入也是影响这部分客群入市信心的重要因素。不可否认的是，这一波救市政策的推出确实大大提振了市场信心，带动需求入市，“金九银十”行情可期。市场的全面复苏还要综合宏观经济、就业形势、居民收入等多方面来看，当前房地产市场已经逐步迈入复苏周期，全面恢复仍需要一段时间。
挂牌量：猛增8000套，带看猛增、关键是本周末
但这位报出1030万的经纪人认为自己的理由十分充足：一周内挂牌量增加了6000-8000套，不但网签没有变化，实际成交量也没有出现所谓的暴增。
知情人士证明了这6000-8000套的挂牌量。据了解，之所以是个区间，是因为大批量的房源上线，存在个别审核问题，其中，近半数是房龄在20年内的房源，五分之一为120平方米的改善型户型。来自某头部中介的摸底，大部分此类房源的挂牌都是出于置换需求。“说白了，就是想把自己变成首套房。”
但并非挂牌就能卖出去，即便是房龄比较新、户型比较合适的。
合硕机构首席分析师郭毅总结了三点目前市场走得比较好的房源：一是城六区位置比较好的，大兴、房山、门头沟、通州、昌平几个区域尚处于个别板块恢复的进程中，例如大兴西红门、昌平回龙观等;第二就是有比较大政府规划的板块，如地铁、教育等;第三是买方比较理性，价格定位清晰，认清市场行情，不会趁机涨价，理性卖房的。
“现在要看9号、10号这个周末能不能有明显的增量。”上述经纪人也认为，即便本周成交抬头，也无法支持小业主的高报价，毕竟和库存量的高企与挂牌量的猛增比，稍微抬点头的交易并没有可比性。
对于经纪人的这个说法，宁文一半认可，一半不认可。认可的是挂牌猛增并不利于“卖上价”，不认可的是自己在政策松绑之后反而需要降价10%才能挂牌。
“经纪人反复强调2周就能卖，但与价格比，周期我并没有那么急迫。”宁文认为经纪人给出的1030万元，更多是为了快速成交，但这样一来反而自己的利益得不到保护。毕竟自己是同价格置换，买房那边并没有降价。
宁文的心态在小业主方面并不是个例。
陈霄提示，在“认房不认贷”政策落地后，对市场会产生两方面的影响，一方面，就是一部分急于抓住政策红利卖一买一的购房者，这部分群体会先将手头的房源挂牌出售，甚至不排除为了加速卖出而采取降价出售的行为，此时，刚需房源供给获得补充，带动刚需购房者入市，这也就是导致性价比较高的房源大量成交的原因。另一方面，在这部分群体出售掉手上的房源后，可能会选择购置改善型住宅，以首套房的首付比例标准来购入新房，减轻了首付资金压力。
但目前看，小业主与购房者之间的心理预期存在较大的分歧，一如郭毅等业内专家提示的，置换需求在这个时间节点，要判断好一个合适的价格，切勿幻想涨价，最终耽误自己的置换。
